國家統(tǒng)計(jì)局公布了2024年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示,各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅整體收窄,同比則延續(xù)下降趨勢(shì)。這一變化引發(fā)了市場廣泛關(guān)注,許多聲音認(rèn)為,房地產(chǎn)市場可能正在顯現(xiàn)初步的企穩(wěn)跡象。從房產(chǎn)咨詢的專業(yè)視角來看,這一數(shù)據(jù)背后反映了政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)、市場預(yù)期邊際改善等多重因素的交織影響。
一、數(shù)據(jù)解讀:降幅收窄背后的結(jié)構(gòu)性變化
從環(huán)比看,1月份,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%,降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,北京、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.1%、0.8%和0.7%,上海環(huán)比上漲0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%,降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%,降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。
二手住宅市場方面,一線城市環(huán)比下降1.0%,降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn),二、三線城市環(huán)比均下降0.6%,降幅比上月分別收窄0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是,這是自2023年下半年以來,房價(jià)環(huán)比降幅首次出現(xiàn)整體性收窄。特別是在一線城市,部分核心區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)格韌性開始顯現(xiàn),上海甚至出現(xiàn)環(huán)比上漲,反映出高能級(jí)城市需求基礎(chǔ)依然存在。
二、企穩(wěn)動(dòng)因:政策“組合拳”效應(yīng)逐步釋放
本輪房價(jià)降幅收窄并非偶然,而是前期一系列穩(wěn)樓市政策持續(xù)發(fā)力的結(jié)果。自2023年下半年以來,從中央到地方,房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整的力度和頻次明顯加大:
- 金融支持力度加大:“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例、下調(diào)房貸利率等政策切實(shí)降低了購房門檻和成本,特別是存量房貸利率的下調(diào),顯著減輕了已購房家庭的月供壓力,釋放了部分消費(fèi)能力。
- 地方因城施策深化:多個(gè)核心二線城市全面取消限購,一線城市也優(yōu)化了限購政策(如上海放寬外環(huán)外非戶籍單身限購),這些措施直接刺激了合理住房需求的入市。
- “三大工程”加快推進(jìn):保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”的部署與落地,不僅有助于構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,也在當(dāng)前階段起到了穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期的重要作用。
政策傳導(dǎo)需要時(shí)間,從出臺(tái)到市場反應(yīng)通常存在時(shí)滯。1月份的數(shù)據(jù)可以看作是部分政策效果開始向價(jià)格端傳導(dǎo)的信號(hào)。
三、市場表現(xiàn):成交量先行,價(jià)格隨之緩和
從市場實(shí)際運(yùn)行來看,往往“量在價(jià)先”。2024年1月份,部分重點(diǎn)城市的新房和二手房成交量環(huán)比出現(xiàn)回暖跡象。盡管有春節(jié)前傳統(tǒng)促銷季的因素,但一些城市的帶看量、咨詢量確實(shí)有所回升。開發(fā)商以價(jià)換量的策略有所調(diào)整,降價(jià)促銷的幅度和范圍收窄,買賣雙方的博弈心態(tài)發(fā)生變化,部分業(yè)主降價(jià)急售的意愿減弱,這些微觀市場行為的變化,最終體現(xiàn)為價(jià)格環(huán)比降幅的收窄。
四、房產(chǎn)咨詢建議:理性看待“企穩(wěn)”,差異化成關(guān)鍵
對(duì)于購房者、業(yè)主和投資者而言,當(dāng)前市場出現(xiàn)積極變化,但仍需理性、辯證看待:
- 對(duì)剛需和改善型購房者:房價(jià)單邊快速下跌的預(yù)期減弱,市場情緒趨于穩(wěn)定,這為有真實(shí)居住需求的家庭提供了更從容的選房環(huán)境。建議重點(diǎn)關(guān)注核心城市、核心地段具備優(yōu)質(zhì)配套的房源,其抗跌性和長期價(jià)值支撐更強(qiáng)。無需恐慌性購房,但可積極關(guān)注市場,遇到性價(jià)比高的房源可適時(shí)決策。
- 對(duì)房產(chǎn)持有者(業(yè)主):若非急售,可適當(dāng)調(diào)整心理價(jià)位,避免盲目大幅降價(jià)。尤其是位于一線和強(qiáng)二線城市優(yōu)質(zhì)地段的房產(chǎn),可觀望后續(xù)政策及市場走勢(shì)。但對(duì)于人口流出、庫存壓力大的三四線城市房產(chǎn),仍需認(rèn)清長期趨勢(shì),調(diào)整資產(chǎn)配置思路。
- 企穩(wěn)基礎(chǔ)尚需鞏固:必須清醒認(rèn)識(shí)到,1月份的數(shù)據(jù)僅是降幅收窄,多數(shù)城市房價(jià)同比仍在下降,房地產(chǎn)市場整體仍處于調(diào)整期。銷售價(jià)格的真正企穩(wěn)回升,有賴于居民收入預(yù)期改善、宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好等更根本因素的支撐。當(dāng)前市場的“企穩(wěn)跡象”更多是下行趨勢(shì)放緩,而非趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)。
- 城市分化將持續(xù):未來房地產(chǎn)市場將更顯著地呈現(xiàn)分化格局。人口、產(chǎn)業(yè)、資金持續(xù)流入的高能級(jí)城市,其市場修復(fù)動(dòng)能和速度預(yù)計(jì)將快于其他城市。購房決策和資產(chǎn)配置必須充分考慮城市基本面的差異。
五、展望:政策有望持續(xù)優(yōu)化,市場將在波動(dòng)中尋底
展望2024年,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)保持寬松基調(diào),仍有優(yōu)化空間,例如進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)、提供更多購房補(bǔ)貼、優(yōu)化公積金政策等。隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇,居民就業(yè)和收入預(yù)期逐步改善,住房消費(fèi)信心有望得到進(jìn)一步修復(fù)。
總體判斷,房地產(chǎn)市場最困難的階段可能正在過去,但全面回暖仍需時(shí)日。價(jià)格方面,預(yù)計(jì)短期內(nèi)整體將延續(xù)“止跌趨穩(wěn)”的態(tài)勢(shì),部分城市可能出現(xiàn)小幅波動(dòng)或試探性回升,但難以出現(xiàn)普漲行情。市場將在波動(dòng)中逐步尋找到新的平衡點(diǎn)。對(duì)于市場參與者而言,摒棄過去高增長階段的思維定式,以更加理性、長期的心態(tài)面對(duì)市場新階段,是當(dāng)下的必修課。